本文摘要:[概要]我国有13亿人口,是完成工业化、加快城市化阶段发展的大国。

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[概要]我国有13亿人口,是完成工业化、加快城市化阶段发展的大国。类似的发展阶段和人少的国情要求我国面临的是每年1000万以上城市增量人口的住宅市场需求。随着经济的持续发展和居民收入的持续提高,夹在消费结构升级中间的城市居民必须与大幅度增长的提高性住宅市场需求展开旧城区改建带来的被动住宅市场需求。基本住宅市场需求、提高性住宅市场需求和被动住宅市场需求的转变,构成了不可阻挡的刚性市场需求,这是房价下跌的基本因素。

政府使用调节利率的宏观控制方法来控制房价。这一管制措施在取得可行性效果的同时,也产生了负面影响。

[关键词]房地产市场有效市场需求投机市场需求宏观控制利率税收1,未来几年住宅市场需求小于房地产市场需求是指消费者在某一特定时期,在一定价格水平上无意出售的房地产商品量,其总体上可以分为消费市场需求和投机市场需求两种,这三种市场需求也反映了房地产具备的多样性、层次性和阶段性特征。消费市场需求也被称为有效市场需求。也是当前和未来几年房地产市场的主要市场需求。

而且这部分有效地应对市场需求的供给是小户型的一般住宅。房地产供给和房地产市场需求是比较不应该的概念,是指一定期间内,在一定价格条件下,房地产开发企业不愿意生产和销售的房地产商品的数量。全社会的房地产供给分为市场交易供给和非市场交易供给。市场交易房地产供给是指通过一定的相互交换关系,经过适当的市场交易过程,以货币手段构建他人可以消费或使用的房地产商品。

非市场交易房地产供给是指供给手段由符合社会市场需求的房地产和新旧体制摩擦引起的,具有部分价值相互交换形式,以市场交易形式完成的房地产供给。现在房地产市场的供给主要是市场交易供给。

在我们国家,由于对项目可行性的研究过于尊重,以房地产开发商没有分担社会责任等理由,目前我国房地产市场的供给结构不均衡。别墅等大户型供给不足,一般住宅等小户型供给严重不足。现在的住宅空置率很高,原因是相当大规模的户型的合计供给不足。

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因此,我国房地产市场的现状是大户型供给不足和普通住宅供给的严重不足不联合存在。与现在的一般住宅相比无法满足有效的市场需要。

因此,很多大城市经常排队出售普通住宅。所以我国房地产市场中的主要矛盾是普通住宅的供给大于欲望。在我国房地产市场中,影响市场需求的因素主要有以下几个方面: (1)从政治因素影响房地产市场需求的主要因素有三个:一是国家或地区政局的稳定性。

二是政府基本政策的指导。三是政府政策的连续性和透明度。

国家现在政局稳定,政府对房地产业的发展抱有希望和反对,而且政策具有高度的透明度和连续性,因此这个因素影响市场需求的权重很小,必须考虑以下经济因素。(2)从经济因素出发影响房地产市场需求的因素有三个。一是人口状况,也包括人口的绝对量、人口的增加速度、家庭结构和人口的移动。

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二是国家发展水平和人均农村居民收益。三是国家经济发展的周期。在很多经济因素中经过分析,判断人口数量、人均农村居民收益、房价、房地产产业结构调整和变化是错误选择的影响因素。

其中,我个人在第二要素中指出人口状况对市场需求的影响是刚性的。根据民政部23日发表的2006年民政事业发展统计资料报告,我们认为每年约有940多万对新人结婚。这些新结婚的人的年龄大部分在25-30岁之间。

不受传统观念的影响,我国年轻人结婚需要买房,完全不会租房结婚。事实上,无论这些新婚夫妇能否支出,婚后住房的市场需求都是公式化的。此外,每年大约有一百万再婚者。他解释说,合计约有1000万人以上必须出售房子,无论是结婚者还是离婚者,住宅面积的大小都在70平方米左右以上。

根据这个计算,每年的有效市场需求共计1000万70平方米=70000万平方米。中国2006年小户型普通住宅的供应只有41560万平方米。由此可知,我国普通住宅的供给严重不足,不存在比市场需求严重得多的供给情况。而且在今后几年内会长期存在。

中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任、研究员牛凤瑞日前召开会议的第二届中国环渤海房地产论坛上也回答说,中国房价过快下跌的基本原因是供给不能满足市场需求。

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